Вы здесь

Процедура проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах как основание действительности их решений

Решения и протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах на сегодняшний день играют существенную роль в жилищных правоотношениях, именно они придают этим отношениям нормативную форму. В настоящий момент необходимо исключить ошибки, допускаемые собственниками жилых помещений при их составлении.

Решение собрания включено в перечень юридических фактов (ст. 8 ГК РФ), отсюда рождается его важный признак - гражданско-правовые последствия для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов и других участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Для действительности решения, принятого на очном или заочном голосовании, требуется соблюдение следующих существенных условий: наличие кворума, соответствие рассматриваемых вопросов компетенции общего собрания, а также соответствие решения собрания ранее заявленной повестке дня. Жилищным кодексом РФ установлены и иные процедурные требования: сроки и порядок уведомления о проведении собрания, ознакомление с результатами собрания и др.

По общему правилу решение общего собрания собственников по вопросам, вынесенным на голосование, считается принятым, если за него проголосовало большинство (более 50% голосов) участвующих в собрании и при этом в нем участвовало не менее 50% от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Жилищный кодекс РФ допускает различные кворумы для принятия решений (квалифицированное большинство - 2/3 голосов, 100% голосов) в зависимости от вопросов компетенции. Например, решение об организации входной группы, крыльца требует получения согласия 100% собственников (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Кроме того, следует учитывать виды и пределы компетенций собраний: собственников помещений в многоквартирном доме, членов ТСЖ и членов правления ТСЖ (ст. 44, 145, 148 ЖК РФ). Например, вопрос о реконструкции многоквартирного дома следует решать на общем собрании собственников, а не членов ТСЖ.

Возможна ситуация, когда решение будет приниматься меньшинством голосов от общей совокупности собственников помещений, при этом такое волеизъявление будет заочным, а не прямым.

Участие в собрании не составляет обязанности для собственников (за исключением проведения годового собрания - п. 1 ст. 45 ЖК РФ) и любое понуждение к участию в собрании запрещено. Соответственно, собственники самостоятельно решают, принимать им участие в собрании, голосовать (положительно, отрицательно) или воздержаться от голосования.

Практически невозможно собрать всех собственников единовременно, поскольку некоторые из них либо не проживают в своих квартирах, либо в данное время отсутствуют, либо вовсе не заинтересованы в управлении общедомовым имуществом. Кроме того, даже при наличии большинства собственников затруднительно прийти к единогласию при принятии решения. Между собственниками возникают разногласия по обсуждаемым вопросам об избрании способа управления, об утверждении тарифов, о затратах на дополнительные виды работ и т.д. Чтобы гарантировать решение вопросов, касающихся судьбы общедомового имущества, и тем самым достижение общего для всех собственников блага, законодатель предложил сделать волю большинства собственников общей волей всех собственников. Так, в п. 5 ст. 46 ЖК РФ содержится положение о том, что принятое при соблюдении требований закона решение собрания является обязательным для всех собственников, включая тех, кто не принимал участия в собрании или голосовал против.