Вы здесь

Размышление на тему управления многоквартирным жилым домом


«Беда, коль пироги начнёт печи сапожник,
А сапоги тачать пирожник,
И дело не пойдёт на лад.
Да и примечено стократ,
Что кто за ремесло чужое браться любит,
Тот завсегда других упрямей и вздорней:
Он лучше дело всё погубит…»

И.А.Крылов «Щука и кот»

 

Мудро подметил баснописец. Чтобы работа была хорошо сделана, работник должен быть, прежде всего, специалистом. И, чем сложнее работа, тем выше должен быть уровень подготовки исполнителя, его профессиональных знаний и навыков. И для овладения необходимым уровнем подготовки могут потребоваться годы. Управление объектами связано с его повседневным обслуживанием и проведения различного рода восстановительных работ, те есть ремонтов. Поэтому для управления объектами может потребоваться целый штат специалистов и даже нескольких разных профессий. Это зависит от сложности объекта.
А теперь перейдём к основной теме, в которой речь пойдёт о многоквартирном жилом доме.
Многоквартирный дом относится к сложному строительному объекту, в состав которого входят здание, состоящее из конструктивных элементов, технические системы: электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, лифты, связь, а также дворовая территория. В этом доме живут люди, которые никак не связаны с объектами жилищно-коммунального хозяйства и их управлением. Какой может быть ответ на вопрос – могут ли они надлежащим образом управлять таким сложным техническим объектом? Управлять в полном смысле этого слова? Возьмём для примера человека, работающего музыкантом, врачом или продавцом. В состоянии ли они определить, что необходимее для надлежащего содержания дома: восстановить покрытие цоколя дома или заменить изоляцию трубопровода системы отопления? А Жилищный кодекс РФ обязывает их организовать собрание собственников дома и принять правильное решение. Или, например, оценить сметную стоимость ремонтных работ или оценить качество их выполнения? «Отличить ноту «До» от ноты «Соль» - нет проблем, а ваши кабели и трубы-  извините это не моё»,- скажет музыкант.
Управлять многоквартирным жилым домом могут и должны профессионалы. Для этого и придуманы Управляющие организации. Конечно, из любого правила могут быть исключения. Мне за долгую трудовую жизнь довелось работать на стройках серьёзных промышленных объектов, инженером-конструктором на крупном предприятии, получить дополнительное образование и опыт в областях экономики и менеджмента качества. Но не скрою, при всём моём опыте потребовалось немало времени и сил, чтобы научится разбираться в сфере ЖКХ и заниматься управлением многоквартирного дома, пройти через муки капитального ремонта. Но сколько людей с таким как у меня опытом могут и готовы возглавить, организовать и непрерывно заниматься управлением своего дома? Правильно - единицы.
Мы часто встречаемся с председателями советов домов, старшими по дому, председателями ТСЖ в общинах, на различных занятиях и других мероприятиях. Большинство из них активные, ответственные и даже грамотные люди. Подавляющее большинство из них пенсионеры. Часто интересуюсь, чем эти люди занимались в основной своей трудовой деятельности. Естественно мало тех, кто имел отношение к строительству или технике. Люди берутся управлять домом, слабо представляя, какую ответственность они тем самым возлагают на себя.
Сейчас, пожалуй, самым животрепещущим вопросом в управлении домом является проведение его капитального ремонта. Одним из важных вопросов является ежемесячные платежи в фонды накопления финансовых средств на капитальный ремонт. Жилищным законодательством установлены правила и нормы. Законодатели верно полагают, что такие технически и организационно сложные и дорогостоящие работы, как капитальный ремонт многоквартирного дома должны проводиться исключительно силами профессионалов, да ещё под жёстким контролем государственных структур. Для этого региональной власти поручено создать специальную структуру под названием «региональный оператор». Однако законодатели по какой-то причине позволили собственникам выполнять капитальный ремонт в своём доме самостоятельно. Это привело к смятению в головах многих людей. И под предлогом «чтобы опять наши деньги не разворовали недобросовестные чиновники» люди стали брать на себя ответственность за проведение капитального ремонта своего дома. И для этого приняли решения об аккумулировании своих средств на спецсчетах.
При этом, необходимо ещё раз отметить, что большинство из них не имеет должного опыта управления общим имуществом многоквартирного дома, не говоря уже о глубоких знаниях и опыте в строительных и технических вопросах. Эти смелые и замечательные люди мало себе представляют, что они добровольно, возлагая на себя эту ответственность, обязаны будут:
а) в установленные сроки собрать необходимую сумму средств;
б) организовать проведение экспертизы технического состояния элементов строительных конструкций и инженерных систем своего дома;
в) обеспечить разработку проектно-сметной документации на капремонт дома;
г) организовать процесс проведения капитального ремонта дома, то есть найти хорошего подрядчика, заключит грамотный договор;
д) вести постоянный контроль и приёмку выполненных работ.
Подчеркну несколько деталей:
а) выполнить все перечисленные виды работ необходимо либо за счёт собственного энтузиазма, но вероятнее всего, за счёт дополнительных средств собственников;
б) обычно плата на капремонт устанавливается согласно установленным региональной властью тарифам. Сметы на проведение капремонта рассчитываются по  установленным госрасценкам. Но, как правило, хорошие подрядчики по таким низким расценкам работать не соглашаются.
А самое главное не следует забывать, что за все последствия выполненных ремонтных работ ответственность перед собственниками будут нести те люди, которые взялись за такую работу.
Отнюдь не преследуя цель кого-то испугать или остановить, приведу пример из собственной практики, что после проведённого капитального ремонта дома (не смотря на постоянный контроль со стороны совета дома), мы в течение нескольких лет исправляли допущенные подрядчиком ошибки и уже за счёт дополнительных средств текущего ремонта. Просто по элементарной причине - подрядчик (исполнитель работ) оказался банкротом.
Разрешив некоторым собственникам формировать спецсчета, государство совершило большую ошибку. Потому что накопление средств на капремонт будет происходить в течение нескольких лет. Эти средства будет постепенно съедать инфляция, обогащая при этом лишь и без того не бедный банковский сектор. А в здоровой экономике государства деньги должны работать, быть всегда в обороте, или, как теперь модно говорить, инвестироваться в производство.
Вывод и предложения:
а) управлять такими технически сложными работами как капитальный ремонт многоквартирного дома могут и должны только специалисты;
б) руководители регионального оператора (как официальные представители власти) должны как можно скорее доказать всем сомневающимся людям, что они способны организовать проведение  капитальных ремонтов многоквартирных домов на высоком уровне.

 

В.Д.Щербань, член ТОС «Территориальная община «Алексеевская»