Особенности сделок с недвижимостью в охранных зонах

Приобретение земельного участка – ответственный шаг, требующий тщательного сбора информации об объекте. Особое внимание следует уделить недвижимости, расположенной в охранных зонах. Такие территории имеют ряд специфических особенностей, которые могут существенно повлиять как на процесс сделки, так и на дальнейшее использование имущества. 

Охранная зона представляет собой территорию, установленную вокруг объектов, обладающих особой государственной или общественной значимостью. Основная задача такой зоны – гарантировать их сохранность и безопасное функционирование. К таким объектам относятся: 

Объекты культурного наследия: памятники истории и культуры, археологические объекты, исторические поселения.

Природные объекты: водоохранные зоны рек и озер, лесопарковые зоны, территории особо охраняемых природных территорий (заповедники, национальные парки).

Инженерные коммуникации: трубопроводы, линии электропередачи, газопроводы, объекты связи.

Военные объекты и объекты оборонной промышленности.

Другие объекты, определенные законодательством. 

Наличие охранной зоны накладывает определенные ограничения на использование земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Эти ограничения могут касаться: 

Строительства и реконструкции: запрет на возведение новых объектов, ограничение высоты зданий, требования к материалам и архитектурным решениям.

Землепользования: запрет на определенные виды сельскохозяйственной деятельности, ограничение на вырубку деревьев, запрет на добычу полезных ископаемых.

Хозяйственной деятельности: ограничения на размещение промышленных предприятий, складов, объектов с повышенным уровнем шума или загрязнения.

Проведения земляных работ. 

Сведения об охранных зонах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и являются общедоступными. С начала 2025 года калужским Роскадастром внесено в реестр более 3,3 тысяч особых зон. 

Перед совершением любой сделки с недвижимостью необходимо убедиться, нет ли на земельном участке или объекте недвижимости ограничений, связанных с охранными зонами. Эту информацию можно получить: 

Заказав выписку из ЕГРН: в ней содержатся сведения об ограничениях прав, включая информацию об охранных зонах.

На публичной кадастровой карте: на карте вы сможете увидеть границы охранных зон, которые могут затрагивать ваш земельный участок.

Через портал пространственных данных «Национальная система пространственных данных» (НСПД): сервисы НСПД помогут определить, в какой зоне находится участок, и какие ограничения на его использование действуют. 

«Важно отметить, что информированность о ЗОУИТ не только снижает правовые риски, но и способствует более ответственному подходу к использованию земельных ресурсов. Кроме того, несоблюдение правил, связанных с ЗОУИТ, может привести к административным мерам наказания, включая штрафы и снос незаконно возведенных объектов», – подчеркнула руководитель Управления Мария Демьяненко.

Для достоверности результатов важно, чтобы земельный участок имел установленные границы. Это позволит наглядно определить, как зона проходит по участку: полностью или частично, а также узнать размер и местоположение  этой части.

Управление Росреестра по Калужской области